不動産瑕疵の範囲

高価な不動産を購入し自分の物になった後に、契約前に聞いてなかった欠陥（以下、「瑕疵」[かし]と言う。）が見つかれば心穏やかでいられなく、買主にとって重大な問題となる。

通常、購入物の瑕疵と言えば、物理的なことを思い浮かべるが、例えば自分の住宅を持ちたくて整地された土地を買ったものの、都市計画法の規制により購入した土地に建物が建てられないとなると、見た目は整地された綺麗な土地であっても、買主にとっては購入目的が達成できない欠陥不動産を買わされたことになり、この場合も不動産取引上は立派な「瑕疵」となる。
このように、不動産取引に於ける瑕疵とは、物理的なことだけでなく、もっと幅広いものと解釈されている。

物理的瑕疵

• 建物の場合 ⇒ 雨漏り、白アリ被害、腐食、漏水、設備の故障、構造上の欠陥 etc.
• 土地の場合 ⇒ 土壌汚染、埋設している廃棄物、地盤沈下 etc

法令的瑕疵

法令等により購入目的に従った使用が制限されるなど。例えば、用途地域の規制により目的用途の建物が建てられない。

心理的瑕疵

自殺・殺害事件などがあり、心理的に快適な居住が困難など。

環境的な瑕疵

不動産自体に瑕疵がなくても、周りの環境に問題がある。例えば、日照阻害、悪臭、騒音、暴力団事務所、電波障害など。

買主が知らなかった上記のような瑕疵については、法的に守られていて売主に損害賠償請求等が可能になっている。

ただ、損害賠償請求等は瑕疵の存在を知らなかっただけで必ず認められる訳でなく、また請求できる期間も定まっていたり、注意しなければならない点もある。そのような注意点などは、仲介業者がいるから知らなくても問題ないと思うのは危険である。もしかしたら、仲介業者が作成した契約書には、特約として「買主は、購入物件に欠陥が見つかっても売主に損害賠償請求できない。」旨を堅苦しい専門用語で明記されていることも十分有り得る。買主は特約内容を十分理解し納得した上で契約締結していれば良いが、ちゃんと理解できていれば納得できない特約であったにも関わらず契約締結してしまうと後の祭りであり、契約内容を十分理解せず締結した自分を責めるしかない。

不動産瑕疵の扱い上の注意点・法的な規定等について理解し、トラブル回避に繋げたいと思う方は、コチラの「瑕疵担保責任」の解説を参照されたし。