消費者契約法

消費者契約法により、不動産売買契約の瑕疵担保責任の特約が無効になる場合があり（8条、10条）、その概要は次のとおりである。

消費者契約法とは、消費者と事業者^※２との間で締結される契約について、消費者の保護を図るための特例を定めた法律である。

この法律では、代替措置を設けた上で瑕疵担保責任を免責する場合を除き、瑕疵担保責任免責の特約は無効となる。更に、瑕疵担保責任を軽減する特約も無効になることがある。例えば、宅建業者でない事業者が売主となった土地の売買契約に於いて、瑕疵担保責任の追及可能期間を引渡しから３ヶ月以内とした特約が、消費者契約法１０条違反として無効になった判決もある。

なお、不動産売買契約に於いて、当事者の関係と適用される法律（民法・宅建業法・消費者契約法）を整理すると下表のとおりとなる。

住宅品質確保法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下、「住宅品質確保法」と言う。なお、略称として「品確法」とも言われている。）には、瑕疵担保責任の期間が規定されていて（94条～97条）内容は次のとおり。

まず、本法律の適用を受けるのは、全ての住宅でなく、新築住宅のみである。

新築住宅の取引に於いて、売主及び請負人は建物の基本構造部分の隠れた瑕疵に対し１０年間の瑕疵担保責任を負わなければならない。また、特約で期間を２０年間まで延長することができるが、１０年間より短くすることはできない。１０年間より短い特約を付けて契約締結した場合は、その特約は基本構造部分に限って無効となり１０年間となる（基本構造部分以外に関しては特約が有効）。

なお、１０年間といっても、隠れた瑕疵を発見し例えば５年も経過してから瑕疵担保責任を請求されたものまで責任を負わなければならないとなると公平でないので、本法律はそこまでの行使を認めていない。従って、発見してから１年間行使しなければ、引渡しから１０年間以下であろうと行使できないと解釈されている（トラブル予防の観点から、「発見してから１年以内に行使しなければならない。」旨の特約を付けるようにした方が良い）。

この法律の対象となる契約は次のとおり。

注文住宅

工務店（請負人）と施主（注文者）との間の請負契約（施主が工務店に対し行使可能）

建売住宅

• 工務店（請負人）と宅建業者（注文者）との間の請負契約（住宅を発注した宅建業者が工務店に対し行使可能）、及び
• 宅建業者（売主）と住宅取得者（買主）との間の売買契約（住宅取得者が住宅を販売した宅建業者に対し行使可能）

また、基本構造部分である「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の侵入を防止する部分」について、木造の戸建住宅（在来軸組工法）を例にして表すと下図のとおり。

これまでの解説で分かるように、法律により異なる瑕疵担保責任の追及可能期間が定めらている。整理すると、下表のとおり。

住宅瑕疵担保履行法

上記で示したとおり、新築住宅の買主は少なくも引渡しから１０年間の瑕疵担保責任を行使できるようになっている。しかし、長い１０年の間に売主側の会社が倒産したり、業績が傾き損害賠償請求に対応できる資力がなくなっている可能性もある。このような事態を対処するために「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（略して「住宅瑕疵担保履行法」）がある。

この法律により、売主側が万が一、資力がなくなっても瑕疵担保責任を履行できるように、資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）が義務付けられている。

危険負担

危険負担とは、双務契約^※３を締結してから履行する時期が来るまでに、債務者の責任でない理由で、その債務が履行不能になるリスクに対する負担のことである。その場合にどちらが負担しなければならないか重要な問題である。

例えば小売店で商品を購入（売買）をするのであれば、買主が陳列棚から購入商品を選んだ時点で商品が特定される（特定物になる）が、速やかに履行される（レジで代金を支払い商品を受け取る）ので当事者は危険負担の扱いを問題するまでもない。しかし、特定物が不動産となると、売買契約締結から履行まで数カ月掛かることも多く、その期間に自然災害が発生すれば売買の目的物である建物が毀損（壊れる）、滅失（建物自体が無くなる）リスクがあり、無視する訳にはいかない。

民法上に於ける特定物の売買契約では、特定物の引渡しを受ける権利のある債権者が、滅失・毀損の危険負担を負う必要がある（民法第534条：危険負担の債権者主義）。つまり、売主は自然災害で建物が一部壊れても補修することなく引渡せば良く、建物自体が無くなっても建物を建て直して引渡す必要もないにも関わらす、買主は売買代金を支払う必要がある。

ただ、これだと買主はまだ使用できなかった物に対してリスクを負う必要があり余りにもバランスが悪く、また民法第５３４条は任意規定なので、売買契約書に売主が危険負担を負う特約を付けるのが常識である（実際の契約書では、特約欄に記載されているのでなく、本文の条文として記載されていることが多い）。買主の立場に立てば、この特約が契約書に記載されていることを確認して契約締結すべきである。

この危険負担と瑕疵担保責任は混同し易いが、両者は問題の原因が発生した時期に違いがある。危険負担は契約締結から引渡しを受けるまでの間で問題（リスク）が発生し、瑕疵担保責任は契約前に既に問題（瑕疵）が発生している。

２０２０年４月１日から施行される改正民法では、民法第５３４条（危険負担の債権者主義）が削除され、債務者主義に統一される。当事者の責任でない理由で債務を履行することができなくなったときは、債権者は反対給付の履行を拒むことができることになり（改正民法536条）、例えば、建物が自然災害で滅失（全壊）し、売主が建物を引渡しできなくなった場合は、買主は（特約が付いていなくても）代金支払いを拒み契約解除することもできるようになる。

現状有姿

不動産の売買契約書に於いて「現状有姿」と言う用語が使われることがある。例えば「現状有姿売買である。」、「現状有姿にて引渡す。」である。ただ、「現状有姿」は法律用語でなく、不動産業界でも明確な定義がある訳でないため、売主・買主・仲介業者間で異なる解釈をしてしまう可能性もあり注意が必要である。

現状有姿売買で誤解され易いのは、買主は今の状態のまま引き渡されることに了解したのだから、引渡し後に隠れた瑕疵が見つかっても、売主に責任追及できなくなると判断することである。

現状有姿の妥当な解釈は、次のとおりである。

買主は、現状有姿と言われれば、「今の状態のまま引き渡す」ことだと理解できるが、「隠れた瑕疵」を免責（瑕疵担保責任免責）する重大な効果まで発生していると判断して契約締結していと言い難い。従って、現状有姿は「今の状態のまま引き渡す」と言っているだけで、それ以上の意味を含んでいなく、瑕疵担保責任免責効果がないとみるべきである。

以上から、瑕疵担保責任を軽減あるいは免責するのであれば、曖昧な表現の「現状有姿」を使うのでなく、「瑕疵担保責任」をどう扱うか明確に表現すべきである。

なお、本解説に於いて「今の状態」と表現したが、これにも次のような異なる解釈ができる。

契約締結から引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡すと言う意味の現状有姿。

これはどのような状況を想定しているのか私自身把握している訳ではないが、現実的な思い付く具体例として付帯設備^※４の次の２つの状況がある。

• 不動産取引の場合に契約締結から引渡しまでに数カ月掛かることも多く、売主は引渡し時までに整理すれば良いとの思いから、契約締結時に存在していた付帯設備を運び出し、引渡し時になくなっていることがある。このような状況を考慮し、契約締結時でなく引渡し時に存在する付帯設備のみ引渡すと言う意味の現状有姿。

  ただ、運び出した付帯設備が民法の従物に当たれば買主の物になるので勝手に運び出せなく、また従物でなくても契約締結時に存在していた付帯設備が無くなっていればトラブルになり易い。

• 通常の買主は付帯設備の有無や性能を確認してから契約締結することになるが、買主が引渡し時に契約時の性能が維持できていないと判断した場合に契約違反と主張する可能性がある。著しい性能劣化でない限り判断が難しくトラブルになり易いため、このような状況を考慮し、契締結時でなく引渡し時の性能で引渡すと言う意味の現状有姿。

  なお、付帯設備は売買の目的物の付録的なものと捕えることができ、また新築建物でない限り付帯設備は中古品なので、売主に瑕疵担保責任を負わせることは適切でないとの考えがあることから、付帯設備に対し瑕疵担保責任免責の特約を付けることは無理もないことと考える。

上記のどちらの意味合いであろうと、トラブル防止のため、引渡す付帯設備とその設備の使用可否・不具合等を明記した付帯設備一覧表を契約書に添付し、また付帯設備の瑕疵担保責任についても明確にすべきである。

売買契約締結時に買主に明らかになっている瑕疵を補修せず引渡すと言う意味の現状有姿。

この瑕疵については買主は悪意があるので隠れた瑕疵に該当しなくなり、買主は瑕疵担保責任を行使できない。

新たに土地の造成工事や建物のリフォーム等をせず、契約締結時の状態で引渡すと言う意味の現状有姿。

これは瑕疵について何も触れていないので、買主は隠れた瑕疵があれば瑕疵担保責任を行使できる。

いずれにせよ、契約書に「現状有姿」が記載されていれば、契約書を作成した本人にどのような意味で使っているか確認し、状況によっては明確な表現に訂正するように要求すべきである。

参考までに、売買契約書に「現状有姿につき、売主は瑕疵担保責任を負わない。」と記載されることもあるが、現状有姿に瑕疵担保責任免責効果がないことを踏まえれば表現が可笑しいと見るべきである。