追完請求権［民法562条］

購入した不動産に契約不適合を発見した場合、買主は売主に対し不動産の修補^※３ を請求できる。

例えば、購入した住宅に住んでみて雨漏りが見つかった場合は、売買契約書に雨漏りに対しどのように扱うか何も記載されていなければ契約不適合となり、買主は売主に対し「雨漏りを直して」と請求できると言うことである（何を当然のことを述べているのかと思うかもしれないが、旧民法は異なっていた）。

なお、買主の追完請求権の行使は、買主に帰責事由があれば請求できないが、売主に帰責事由がなくても請求できる。

代金減額請求権［民法563条］

買主が契約不適合に対し相当の期間を定めて上記修補の催告をしても売主が応じないい時は、買主は売主に対し、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる（これも当然のことを述べていると思うかもしれないが、旧民法は異なっていた）。

原則修補の催告が要件となるが、修補が不可能であったり、売主が修補しない意志を明確に示した時のように、売主に修補の機会を与えても無駄な場合は、催告せずに代金減額を請求できる。

注意点として、買主が代金減額請求権を行使してしまうと、修補だけでなく、この後で解説する「損害賠償請求権」や「解除権」を行使できなくなる。と言うのも、代金減額を引換えに損害を解消している筈であり更に損害賠償請求をするのは矛盾し、また契約を肯定しているから代金減額をしている筈であり、それに反し契約解除することは矛盾していることになるからである。従って買主の立場に立てば、安易に代金減額請求権を行使せずに、他の３つの手段で責任追及することを考えるべきである。

なお、買主の代金減額請求権の行使も、買主に帰責事由があれば請求できないが、売主に帰責事由がなくても請求できる。また利益範囲は、「信頼利益^※４ 」に留まる。

損害賠償請求権［民法415条］

購入した不動産に契約不適合があれば債務不履行と判断され、買主は売主に対し債務不履行責任として通常（民法415条^※５）の損害賠償を請求できる。ただ、売主に帰責事由がない^※６場合は、売主は損害賠償責任を負う必要がない［民法415条1項の但書き］。

また、改正民法では通常の損害賠償請求が適用されるので利益範囲は「履行利益^※４」まで及ぶ場合がある［民法415条2項］。

なお、「代金減額請求権」と「損害賠償請求権」は、どちらも金銭的な請求権であるものの、次の違いがあるので注意されたし。

解除権［民法541条（催告解除）、542条（無催告解除）］

購入した不動産に契約不適合があれば債務不履行と判断され、買主は売買契約を解除することができる。この場合、代金減額請求の時と同様に、買主は売主に対し相当な期間を定めて「修補の催告」をしておく必要がある。但し、売主に催告して修補の機会を与えることが無意味であれば、無催告解除ができる。なお、修補の機会を与えることが無意味か否かは、実務では明確にならないケースもあるので、催告解除をしておいた方が無難である。

また、買主が契約目的を達成できる契約不適合の場合でも、債務不履行が「軽微」でなければ、買主は解除できる。買主は解除できる範囲が旧民法に比べ広がったと言えるが、これはあくまで民法上の話であり解除権の乱用を避けるために、売買契約書に於いては改正民法施行前に合わせ「契約目的が達成できない場合に限り解除できる。」旨の特約が付いている可能性が高いと推測する。

なお、買主の解除権の行使は、買主に帰責事由があればできないが、売主に帰責事由がなくてもできる。

民法５６６条の規定期間

買主が購入した不動産（の種類又は品質）に契約不適合を発見した場合は、売主に対し発見から１年以内に通知しておかないと、契約不適合責任を追及できなくなる。見方を変えれば、１年以内に取り敢えず「通知」だけしておき、４種類のどの手段で責任追及するかの決定は早急に行う必要がないと言うことである。なお、売主が不動産引渡しに於いて、契約不適合を知っていた又は重大な過失で知らなかった場合は、１年以内の規定が適用されない。

この「通知」とは、欠陥を抽象的に伝えるのみでは不十分で、種類や範囲を伝える必要がある。また、通知の期間１年規定は、不動産の種類と品質に対する制限で、数量や権利の契約不適合に対しては１年規定が適用されない。

消滅時効の期間制限

上記で述べた１年以内の通知をしておけば、訴訟提起等の行使を長期間先延ばししても良い訳でない。通知は時効の完成猶予や更新^※７事由に当たらなく、先延ばしていると債権の消滅時効により買主の権利が失われることになる。

民法の於ける債権の消滅時効は、次のどちらかを満たせば成立する［民法166条］。

• 債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間　　不動産の買主が契約不適合を発見してから５年間
• 債権者が権利を行使することができる時から１０年間　　不動産の引渡しから１０年間

契約不適合の発見時期と消滅時効の関係は、次の４パターンがあり具体例で示す。

引渡しから３年で発見した場合

消滅時効の引渡しから１０年間制限を受けないパターンである。

通知の期限

発見から１年［民法566条］　　民法５６６条により引渡しから４年（3+1年）までに通知する必要があり、この４年は消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まるので問題なし。

行使の期限

発見から５年［民法166条］　　民法１６６条により引渡しから８年（3+5年）までに行使する必要があり、この８年は消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まるので問題なし。

引渡しから８年で発見した場合

行使が消滅時効の引渡しから１０年間制限を受けるパターンである。

通知の期限

発見から１年［民法566条］　　民法５６６条により引渡しから９年（8+1年）までに通知する必要があり、この９年は消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まるので問題なし。

行使の期限

発見から２年［民法166条］　　民法１６６条により発見から５年間が認められているものの、それだと引渡しから１３年（8+5年）となり消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まらくなるので、発見から２年に制限される。

引渡しから９年１１ヶ月で発見した場合

通知・行使共に消滅時効の引渡しから１０年間制限を受けるパターンである。

通知の期限

発見から１ヶ月［民法166条］　　民法５６６条では発見から１年以内の通知が認められているものの、それだと引渡しから１０年１１ヶ月（9年11ヶ月+1年）となり消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まらくなるので、発見から１ヶ月に制限される。

行使の期限

発見から１ヶ月［民法166条］　　民法１６６条により発見から５年間が認められているものの、それだと引渡しから１４年１１ヶ月（9年11ヶ月+5年）となり消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まらくなるので、発見から１ヶ月に制限される。

引渡しから１１年で発見した場合

通知及び行使する権利を失っているパターンである。

通知及び行使の期限

期限０、つまり手遅れ［民法166条］　　発見が引渡しから１１年なので、消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］を過ぎており既に消滅時効が完成している。

特約による期間変更

民法５６６条は任意規定^※８であり、実際の売買契約書には買主にとって民法の規定より厳しい期間の特約が付いていることが十分有りえるため、買主は特約内容に注意する必要がある。

例えば、特約「契約不適合責任の通知期間を引渡しから３ヶ月とする。」が付いた売買契約書を締結ていた場合に於ける契約不適合の発見時期と消滅時効との関係を幾つかの具体例で示すと次のとおり。

なお、期間を短くするだけでなく、期間０の免責特約を付けることも認められる。ただ免責特約が付いていても、売主が知っていたにも関わらず買主に告げなかった契約不適合に関しては、免責することはできない［民法572条］。

引渡しから２ヶ月で発見した場合

通知が特約の３ヶ月制限を受けるパターンである。

通知の期限

発見から１ヶ月（特約）　　民法５６６条により発見から１年以内の通知が認められているものの、それだと引渡しから１年２ヶ月（2ヶ月+1年）となり特約の引渡しから３ヶ月に収まらくなるので、発見から１ヶ月に制限される。

行使の期限

発見から５年［民法166条］　　民法１６６条により引渡しから５年２ヶ月（2ヶ月＋5年）までに行使する必要があり、この５年２ヶ月は消滅時効の引渡しから１０年間［民法166条］に収まるので問題なし。

引渡しから４ヶ月で発見した場合

通知及び行使する権利を失っているパターンである。

通知の期限

期限０、つまり手遅れ（特約）　　発見が引渡しから４ヶ月なので、特約の引渡しから３ヶ月を過ぎており、通知が認められず。

行使の期限

期限０、つまり手遅れ（特約）　　特約の通知期間内に通知していないので行使が認められず。

売主宅建業者の期間制限

売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合は、宅建業法４０条（強行規定^※８）が適用され、上記とは別の次の厳しい制限を受ける。

契約不適合を通知できる期間を引渡しから２年以上にする特約を除き、買主が民法より不利になる特約は無効となる。無効になった場合は原則に戻り、買主は契約不適合の発見から１年以内に通知すれば良いことになる。但し、買主も宅建業者の場合は、これが適用されないので買主が不利になる特約も可能となる［宅建業法78条2項］。

宅建業法［40条（強行規定）］

宅建業法とは、宅建業者に対し制限を定め、一般人の消費者を保護する法律である。

先に述べたとおり、民法で規定している契約不適合責任を追及できる期間は任意規定なので、民法と異なる特約も有効であるが、売主が宅建業者で買主が消費者の場合、強行規定の宅建業法４０条が適用されるので、そうはいかない。

４０条の規定内容については、「売主宅建業者の期間制限」を参照されたし。

商法［526条（任意規定）］

商法とは、商人が営業、商行為その他商事について定めた法律である［商法1条1項］。

「商人」とは自己の名をもって商行為をすることを業とする者のことで［商法4条1項］、宅建業者も商人である。

宅建業者が注意しなければならないのは、商法５２６条であり、当事者（売主・買主）が商人であれば適用され、規定内容は次のとおり。

商人間の売買に於いて、買主は物件の引渡し後に遅滞なく検査する義務があり、これにより契約不適合を発見したら直ちに売主に通知しなければ、あるいは遅くとも引渡しから６ヶ月以内に契約不適合を発見し直ちに売主に通知しなければ、売主に対し契約不適合を追及できなくなる。

宅建業者が陥り易い具体例を挙げる。

宅建業者でない株式会社Ａ（商人）が所有している土地を宅建業者Ｂ（商人）に売却し、宅建業者Ｂは消費者Ｃに転売したとする。この時の契約不適合責任追及期間に関する特約については、ＡＢ間（商人間）の契約には付けておらず、ＢＣ間の契約には宅建業法４０条の適用を受けることから２年間の特約を付けていたとする。

その後、消費者Ｃが購入した土地に建物を建てるために地中を掘ると産業廃棄物を発見する。発見したタイミングは、消費者Ｃが宅建業者Ｂから引渡しを受けて３ヶ月後であり、宅建業者Ｂが株式会社Ａから引渡しを受けて８ヶ月後のことであったとする。

消費者Ｃは引渡しを受けて３ヶ月であり特約の２年以内であることから、売主である宅建業者Ｂに対し契約不適合責任の追及が可能であり、宅建業者Ｂは責任を負わなければならない。一方宅建業者Ｂは引渡しを受けてから８ヶ月であり、民法（566条）の知った時から１年以内であり、かつ債権の消滅時効［民法166条］も成立していないので、売主の株式会社Ａに対し契約不適合責任を追及したとする。しかし、既に手遅れで株式会社Ａから商法の６ヶ月を根拠に拒否されることになる。

このケースに於ける宅建業者Ｂの対策としては、次のことが考えられる。

• 株式会社Ａから購入した時に直ちに契約不適合がないか調査する。あるいは
• 商法５２６条は任意規定なので契約不適合責任を追及できる期間に対し特約を付け、商法の６ヶ月より長くするとか、商法５２６条を適用できないようにする。

消費者契約法［8条（強行規定）,10条（包括的規定^※１０）］

消費者契約法とは、消費者と事業者との間で締結される契約について、消費者の保護を図るための特例を定めた法律である。

消費者とは、個人のことであるが個人事業者（事業として又は事業のために契約の当事者となる個人）を除く。一方、事業者とは、法人その他の団体及び個人事業者のことである。従って、個人の宅建業者が宅建業に関する契約を締結する場合は事業者になる。

誤解し易い点として、業者でない一般の個人が業として不動産を貸している場合も事業者に該当するので、不動産を貸している個人が個人に貸す場合も消費者契約法の適用を受ける可能性がある^※11。また借主が法人として契約すれば、その従業員が居住するからと言って消費者として扱われることはなく事業者である。

宅建業者が注意しなければならない条文は８条と１０条であり、その規定内容は次のとおり。

• 売主事業者の損害賠償義務に対し免除等をする特約は、原則無効となる［消費者契約法8条1項1号・2号］。但し、売主事業者が修補義務又は代金減額義務を負う特約がある場合は、損害賠償を免除等にする特約は有効となる［消費者契約法8条2項1号］。
• 買主消費者の解除権を放棄させる特約は、常に無効となる［消費者契約法8条の2］。
• 任意規定^※８と異なる特約が、任意規定に比べ消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重し、かつ信義則に反して消費者の利益を一方的に害する場合は、その特約が無効となる［消費者契約法10条］。

例えば旧法の裁判に於いて、宅建業者でない事業者が売主となった土地の売買契約で、瑕疵担保責任を行使できる期間を民法の引渡しから1年より短い３ヶ月以内とした特約が、消費者契約法１０条違反として無効になった判決もある。

なお、不動産売買契約に於いて、当事者の関係による適用法律（民法・宅建業法・消費者契約法）の違いはコチラを参照されたし。

住宅品質確保法［95条（強行規定）］

住宅品質確保法とは、良質な住宅を安心して選び、取得後も安心して住めることを目的にした法律であり、新築住宅の１０年保証、住宅性能表示制度及び住宅専門の紛争処理体制について定めている。

なお、「瑕疵」を種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態（契約不適合）と定義［2条5項］した上で、「瑕疵」と言う用語を条文に残している。つまり、条文上は「隠れた瑕疵」が「瑕疵」と言う表現に変わり、瑕疵の定義が契約不適合に変わった。

１０年保証を謳っている住宅品質確保法９５条の規定内容は次のとおり。

新築住宅の売買契約に於いて、売主は引渡しから１０年間、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わなければならなく、これに反する買主に不利なる特約は無効となる。詳細はコチラを参照たれたし（なお、リンク先の文面は、民法改正前に作成したものなので、改正民法施行後は、『隠れた瑕疵』を『瑕疵［契約不適合］』と読み替え、「発見してから１年以内の『行使』」を、『通知』と読み替える必要がある）。

住宅瑕疵担保履行法［11条、13条、14条、17条］

上記の住宅品質確保法で述べたとおり、新築住宅の買主は少なくとも引渡しから１０年間の瑕疵担保責任を行使できるようになっている。しかし、長い１０年の間に売主側の会社が倒産したり、業績が傾き損害賠償請求等に対応できる資力がなくなっている可能性もある。このような事態を対処するために住宅瑕疵担保履行法がある。

この法律では、売主側が万が一、資力がなくなっても瑕疵担保責任を履行できるように、資力確保措置（保険への加入または保証金の供託）が義務付けられている。

なお、「瑕疵」は住宅品質確保法の定義を引用［2条2項］するので、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態（契約不適合）のことを言う。

改正に潜むリスク

実務上の不動産取引に於いて契約不適合責任をそのまま適用されると、場合によっては売主に過度の責任を負わなければならないリスクがある。改正民法で売主の責任が重くなっているにも関わらず、旧民法の感覚で契約に臨んだために潜んでいるリスクに気付かず、想定外の損害を被ることも考えられる。

旧民法の瑕疵担保責任と同様に、契約不適合責任の規定は「任意規定」であり、契約不適合責任の規定に反し、売主責任を軽減させたり免責させる特約は、当時者が合意すれば有効となる。そこで、売主がリスクを回避するには、売買契約に特約等を設ければ良いことになる。

私が気になったリスクの具体例を挙げると次のとおり。

容認特約の重要性

契約不適合責任では、契約上の合意（当事者の合意）が社会通念としてあるべき品質より優先されるようになった。

このことは、不動産取引の実務面でも契約内容が旧民法より重視されるようになり、当事者（売主と買主）が契約内容としてどのような品質を予定していたかが問題となる。裁判所が判断する場合も、当事者が契約内容としてどのような品質を予定していたかについて、契約書の記載内容を重視するのは明らかである。

そうなると契約書に欠陥に対する容認特約が詳細に記載されていれば、その内容を前提にした品質を予定していたことが分かり、契約の内容に適合していると判断され易くなる。逆に容認特約が記載されていなければ、記載されていない欠陥は契約の内容に適合していないと判断されるリスクを伴う。

また、旧民法の瑕疵担保責任では買主の善意無過失が要件であったが、契約不適合責任では善意無過失が要件でなくなった。従って、例え買主が欠陥について知っていたとしても売主は免責されない可能性がある。見方を変えれば、売主が欠陥に対し免責を受けるには、買主に対し欠陥を告知するだけでなく、その容認を得ている必要があり、この点からも容認特約の重要性を認識できる。

容認特約の参考記載例は次のとおりである。