相続土地国庫帰属制度の解説

相続土地国庫帰属法が今年（2023年4月27日）から施行され、相続土地国庫帰属制度が開始された。本制度は、相続したものの、お荷物になっている土地を手放すことができる制度である。

以下に、本制度について解説する。

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経緯

土地を相続したものの、使い道がないし容易に売却できなく、かと言って放置すると雑草が生い茂り近隣に迷惑を掛けてしまい、更に固定資産税も掛かり、お荷物になるケースが良くある。このような土地は管理が疎かになり放置状態を招き、また土地を手放したい方が増える要因になっている。

そこで、相続又は相続人への遺贈 （以下、「相続等」と言う。）により所有した土地を手放し、国庫帰属させることができる制度が創設された。

また、このようなお荷物になる土地は、相続時に相続登記（「名義変更」のことで、正式には「所有権移転登記」のこと。）されないことも多く「所有者不明土地※１」が発生する要因の１つになっている。そこで、相続土地国庫帰属制度と合わせて相続登記の申請の義務化※２により、所有者不明土地の発生予防に繋がると期待されている。

国庫帰属の要件

土地を所有している人は、本制度を利用すれば、誰でも、どんな土地でも、国庫帰属できる訳ではない。国庫帰属には以下の要件がある。

申請権者

本制度の申請が認められる人（申請権者）は、相続等で土地を取得した人でなければならなく、購入した人は原則申請できない※３。なお、取得時期に制限がないので、本制度が始まる前に取得していても相続等で取得した人であればＯＫ。

国庫帰属ができない土地

国庫に帰属した土地は国が管理・処分することになるため、管理・処分に過分な費用や労力を要する土地は国庫に帰属できない。国庫帰属ができない土地には、「申請できない土地」（申請の段階で直ちに却下される土地）と「帰属承認できない土地」（審査により不承認となる土地）があり、それぞれに対する具体的な帰属できない土地とは次のとおり。

申請できない土地
  • 建物が存在する土地
  • 担保権又は使用・収益を目的とする権利が設定されている土地（e.g. 抵当権、地上権、地役権の設定）
  • 他人が使用し、今後も使用が予定されている土地（通路、墓地、境内、水道用地、用悪水路、ため池）が含まれる土地
  • 特定有害物質で汚染されている土地
  • 境界が明らかでない土地や所有権の存否・帰属・範囲について争いがある土地
帰属承認できない土地
  • 崖がある土地のうち、通常の管理をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地
  • 通常の管理又は処分を阻害する有体物（e.g. 工作物、車両、樹木）が地上にある土地
  • 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物（e.g. 産業廃棄物、建築資材、建物の基礎部分、浄化槽）が地下にある土地
  • 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地（e.g.　袋地、公道とに著しい高低差がある土地、不法占有者がいる土地、トラブルが発生する可能性の高い土地）
  • その他、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地（e.g. 災害の危険を防止する措置が必要な土地、動物・人・農作物・樹木に被害を生じさせる土地）

負担金

本制度により国庫帰属された土地は国が管理することになるが、これにより元々の土地の所有者が土地の管理の負担を免れたことになる。そのため、元々の土地所有者は、国に生ずる管理費用の一部を負担しなければならない。もう少し具体的に表現すると、国庫帰属の承認を受けた者は、国が管理に要する１０年分の標準的な費用相当額を負担金として納付する必要がある。

以下に、詳細な負担金額の算出方法と算出特例を示す。

負担金額の算出

負担金額は、土地を分類する種目（「宅地」、「田・畑」、「森林」、「その他」の4種類）により、更に面積に応じた算出が必要となる地域か否かにより、大きく異なってくる。種目毎の算出方法は、次のとおりである。

なお、種目は固定資産台帳の地目、登記簿の地目及び現況等を元に総合的に判断される。

また、種目等の判断は相続した時点でなく、本申請を行う時点となる。例えば、相続時点で「田」であっても本申請時点で「雑種地」に変わっていれば「雑種地」と判断され、この後で述べている「農用地区域内の農地」についても、相続時点で「農用地区域内の農地」であっても本申請時点で農用地区域から外れていれば「農用地区域外の農地」と判断される。

宅地の場合

次のように、面積に応じた算出が必要な地域と一律の地域に分かれる。

面積に応じた算出が必要な地域

本地域は、市街化区域又は用途地域が指定されている地域である。この場合は、次の面積区分に応じた算出となる。

面積区分 負担金額の算出式 参考例
50㎡以下 4,070円×面積＋208,000円 50㎡ 右矢印 411,000円
50㎡超100㎡以下 2,720円×面積＋276,000円 100㎡ 右矢印 548,000円
100㎡超200㎡以下 2,450円×面積＋303,000円 200㎡ 右矢印 793,000円
200㎡超400㎡以下 2,250円×面積＋343,000円 400㎡ 右矢印 1,243,000円
400㎡超800㎡以下 2,110円×面積＋399,000円 800㎡ 右矢印 2,087,000円
800㎡超 2,010円×面積＋479,000円 1,000㎡ 右矢印 2,489,000円
一律の地域

上記（市街化区域又は用途地域が指定されている地域）以外は、面積に関係なく一律２０万円である。

なお、市街化区域や用途地域が指定されている地方の地価の安い宅地では、土地の評価額に対する負担金の割合は相当高く感じる。

また、面積割合で捉えると、市街化区域や用途地域が指定されている地域は指定されていない地域に比べ相当少ない割合なので、「原則２０万円」という言い方もできるのかもしれない。しかし、多くの方が住んでいる（又は住んでいた）場所の宅地が存在するところは、市街化区域や用途地域が指定されている地域なので、私の感覚は「例外的に２０万円（安い負担金）で済む場合がある」である。

田・畑の場合

次のように、面積に応じた算出が必要な地域と一律の地域に分かれる。

面積に応じた算出が必要な地域

主に農用地として利用されている土地のうち、次の農地は面積区分に応じた算出となる。

  • 都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の農地
  • 農用地区域内の農地
  • 土地改良事業等の施行区域内の農地（事業施行中の農地であり、事業が完了していれば対象外）
面積区分 負担金額の算出式 参考例
250㎡以下 1,210円×面積＋208,000円 250㎡ 右矢印 510,000円
250㎡超500㎡以下 850円×面積＋298,000円 500㎡ 右矢印 723,000円
500㎡超1,000㎡以下 810円×面積＋318,000円 1,000㎡ 右矢印 1,128,000円
1,000㎡超2,000㎡以下 740円×面積＋388,000円 2,000㎡ 右矢印 1,868,000円
2,000㎡超4,000㎡以下 650円×面積＋568,000円 4,000㎡ 右矢印 3,168,000円
4,000㎡超 640円×面積＋608,000円 5,000㎡ 右矢印 3,808,000円
一律の地域

上記の区域以外は、面積に関係なく一律２０万円である。

なお、同じ市街化調整区域の農地でも、農用地区域内か否かで負担金額が滅茶苦茶異なってくる。例えば、田んぼ１枚２００坪（661,15㎡）とすると農用地区域外であれば負担金２０万円で済むが、農用地区域内であれば負担金８５万３千円になる。更に田んぼ１枚１，０００坪（3,305.78㎡）とすると農用地区域内であれば負担金２７１万６千円となり、農用地区域外の２３倍以上の負担金となる。

農用地区域内だと多少管理の負担が増えるのかもしれないが、同じ農地を管理するのに負担金額の違いの大きさに違和感を持つ。

森林の場合

面積に応じた算出となる。

面積区分 負担金額の算出式 参考例
750㎡以下 59円×面積＋210,000円 750㎡ 右矢印 254,000円
750㎡超1,500㎡以下 24円×面積＋237,000円 1,500㎡ 右矢印 273,000円
1,500㎡超3,000㎡以下 17円×面積＋248,000円 3,000㎡ 右矢印 299,000円
3,000㎡超6,000㎡以下 12円×面積＋263,000円 6,000㎡ 右矢印 335,000円
6,000㎡超12,000㎡以下 8円×面積＋287,000円 12,000㎡ 右矢印 383,000円
12,000㎡超 6円×面積＋311,000円 50,000㎡ 右矢印 611,000円

その他の場合

その他とは雑種地・原野等であり、面積に関係なく一律２０万円である。

負担金額算出の特例

隣接する２筆以上の土地について、申し出ることにより１筆の土地と見なして負担金額を算出することができる特例がある。

例えば、一律の地域である市街化調整区域内の隣接する２筆の宅地を国庫帰属する場合は、本来であれば負担金４０万円（20万円＋20万円）であるが、特例を申し出ることにより１筆と見なされ２０万円で済む。この特例は、一律の地域だけでなく面積に応じた算出が必要な地域でも、各面積を合算した面積の土地を１筆の土地と見なすことができるので、負担金を安くできる。

なお、この特例を使用できるのは、隣接する土地が同じ種目の場合である。例えば、隣接する土地が、宅地と宅地であれば特例を使用できるが、宅地と田畑であれば使用できない。また、隣接する土地が田と畑の場合は、どちらも同じ種目の田・畑なので特例を使用できる。

既存制度との比較

本制度は相続財産を手放すことになるが、他にも手放すことができる既存制度があり、それらを比較した概要は次のとおりである。

相続土地国庫帰属制度
  • 対象は土地に限られるが、１筆単位で申請できる。なお、国庫帰属できる土地には幾つもの要件を満たす必要がある。要するに、管理・処分に過分な費用や労力を要する土地は不可となる。
  • 負担金が必要となる。
  • 相続等で取得した土地であれば、申請期間に制限がない。
  • 国庫帰属する土地も相続税を算出する時の課税価格の対象になる。
  • 相続税納付義務があるか否かに関係なく利用できる。
相続放棄
  • 放棄できる財産に制限がないが、相続する一部の財産だけ放棄することができなく、全ての財産を放棄する必要がある。なお、全ての財産なので負債などのマイナス財産も対象となる。
  • 相続の開始を知った時から３か月以内に家庭裁判所に申立てる必要有り。
物納
  • 土地だけでなく、建物、株式、動産等も可能である。
  • 相続税は金銭で納付することが原則であり、延納をしても金銭納付が困難な方でないと利用不可となる。
  • 納付を困難とする金額を限度として、一定の物納が認められる。
  • 税務署長の許可が必要である。

  • 相続人に変わって国が財産を売却することにより金銭を得るものなので、不動産を物納する場合は相続土地国庫帰属制度の様な幾つも要件を満たす必要がある。

    例えば、

    • 担保権が設定されていない。
    • 境界がはっきりしている。
    • 権利の帰属について争いがない。
    • 建物でもＯＫであるが、耐用年数を超えたものは難しい。
  • 納期限または納付すべき日（物納申請期限）までに申請する必要がある。
  • 物納する財産も相続税を算出する時の課税価格の対象になる。
  • なお、物納はハードルが高く、余り利用されていないのが実情である。

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